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主题:分分钟教你识别购房合同中的"五大霸王条款"

发表于2015-10-12

 

“此房是我建,价格由我定,要想买房子,合同条款没商量。”相信大多数购房者在面对购房合同时都有这样的感慨,其实这种感慨也是源于购房者对购房条款的不熟悉。那么,如何识别购房合同中的"霸王条款"呢?

  霸王条款一:对虚假宣传不担责

  如某房地产开发公司在《商品房预售合同》规定,甲方(开发商)在本合同签订之前对本房屋及本房屋的相关事项以及文字、图片、模型、口头描述等方式所作的广告宣传和印刷品仅为邀请,不具有要约效力,甲乙双方的权利义务以本合同及附件明确约定的内容为准。凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面及其他形式(包括口头讲解、广告、沙盘等)所表达和提供的信息都不再作为确定双方义务的依据。

  点评:工商部门表示,此条款违反了《合同法》及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。商品房的销售广告和宣传资料对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。目前一些商品房经销企业在营销活动中做不实宣传,并利用法律术语玩文字游戏,混淆要约和要约邀请的法律概念,为自己推脱责任。

  分析:新版的《中华人民共和国广告法》已于今年9月1日起执行,其中第二十八条广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的,构成虚假广告。如在购房中遇到此种情况可向当地工商部门进行投诉,以此来维护自己的合法权益。

  霸王条款二:违约金、定金两者如何取舍由开发商规定

  某《商品房买卖契约》规定,乙方(购房人)办理按揭的资料提交银行审核后,若未获批准,甲方(开发商)有权要求乙方在15日内一次性补清应交款项,否则视为乙方违约,甲方有权解除本契约,并在本契约解除后30日内将乙方已付房款退还乙方,定金不予返还,乙方同时按房款的10%向甲方支付赔偿金。

  点评:不难看出,此项霸王条款违反了合同法中"当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款"的规定。根据上述合同的内容理解,开发商在购房人违约的情况下,既可以没收定金,又可以收取10%的违约金。

  分析:当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但是《合同法》中规定,当一方当事人违约时,另一方当事人只能在定金、违约金、赔偿金三种赔偿方式中取其一。

霸王条款三:利用格式条款强制转嫁

  如某楼盘《商品房预售合同》规定,合同附件与合同正本内容或其他内容如有冲突,以本附件内容为准。这意味着开发商能够依据自行设定的格式合同排斥非格式合同。举个案例:“签约时说是4月份交房,没想到提前竣工,开发商要求5日内办理入住手续,这给在外出差的张先生来了个措手不及。开发商在补充条款中称,5日后,无论张先生是否办理了入住手续,相关费用都由他来承担。”

  点评:补充条款违反了《合同法》,将自己的义务转嫁给消费者。《合同法》中规定,当事人可以拒方提前履行合同,但提前履行不损害债权人利益的除外。开发商提前履行合同给当事人增加的费用,应由开发商负担。

  分析:根据合同法的规定,格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。如果附件与合同正本内容或其他内容中的非格式条款相冲突的,应以非格式条款为准。

  霸王条款四:业主共有部分归开发商

  如一家地产商的《商品房预售合同》规定,占用小区的道路或场地用于停放的车位,全部归出卖人,出卖人有权出售、出租,对此购房者无权干涉。

  点评:按照物权法的规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。该地产商在合同里将小区道路及车位权利规定给自己的条款是违法的。

  分析:《物权法》中规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、和处分的权利。将全部业主共有权益无效赠与他人,以此作为商品房销售中的促销手段,侵害了其他业主的合法权益。

  霸王条款五:双方违约金比例不公平

  在有的商品房买卖合同中,开发商提到,如果逾期交付商品房,按每拖延一天10元计算,向乙方(消费者)支付违约金,而如果乙方(消费者)逾期付款,则按每天20元向甲方(开发商)支付逾期交接期间的违约金。

  点评:依据民法通则及合同法的规定,合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。在上述合同中却规定,购房人逾期履行义务每天支付违约金20元,而出卖方逾期履行义务只需每天支付10元,显然违反了民法通则及合同法的公平原则。

  分析:此条款违反了《合同法》中当事人应遵循公平原则确定各方的权利和义务的规定。对双方承担的违约责任作出不平等的规定,加重了消费者的责任。

如何应对购房合同中的"霸王条款"?

  要避免"霸王"合同,小编建议购房者在签订合同前要做足功课,了解常见的霸王条款,总的来说要注意以下几点:

  一、合同双方要遵循合同法的基本原则,《中华人民共和国合同法》依法确立了"平等原则"、"公平原则"、"诚实信用原则",这些原则是购房者和开发商在商品房买卖合同时应当遵循的基本准则,是避免"霸王"合同发生的步。

  二、购房者一定要学会理性购房。

  三、购房者一定要有强烈的合同意识,在签订合同前要了解一些购房法律知识,一定要先看合同条款,仔细审阅合同中的每个条款,要据理力争。

  四、如果购房者对购房知识欠缺,可以参考相关的购房指南,或请专业人士、房地产律师陪同选房购房,以此提高自己的"反霸"能力。

  购房合同藏违规条款成"行规" 购房人处弱势

  “契税为什么要交给开发商,这一条为什么不能取消?”冠华苑自住房项目销售现场,一位穿着横格T恤的年轻人向销售代理提出了这样一个疑问。

  代理却一脸毫不在乎的表情,答:“购房合同都这样,你今天签不签?” 这是上周末发生在昌平区一自住房售楼处内的一幕,也是常常会出现在每个商品房售楼处的一幕。记者调查后发现,虽然10多年前主管部门就已经呼吁“开发商没有资格代征契税”,但开发商却将其更名为“代交”,并堂而皇之地将政府发布的合同示范文本改头换面,将其写入购房合同中,并称购房人无权要求更改。

  为何如此?记者调查后发现,能达到整个项目预售款3%的“代交契税”,被开发商视为无息贷款,多甚至可以白用两年。而这,已经成为房地产销售领域至今无人出面制止的潜规则。

  合同改头换面

  购房人想改被称“无权”

  “合同中有明显对开发商有利的条款,不能改;开发商要求我们将契税款项交给他们,我们也不能改,销售代理甚至说我们购房人没有权利去改合同。”购房人小王出示了大量照片和录音、录像证据,言语中有些无奈。

  记者随后以购房人身份向售楼处多个工作人员核实,证实了小王的说法属实。在冠华苑售楼处公开摆放的购房合同样本中,直接写明了购房人要同意开发商代交专项维修资金、契税、供暖费等费用。

  但2003年,市地税局就对外发出过声明,根据征管法的有关规定,本市只有北京市国土资源和房屋管理局及各区、县国土资源和房屋管理局为北京市地方税务局指定的契税代征单位,开发商不属于税务机关委托代征契税的单位。

  这份声明中也称,“如果购房者委托开发商代为缴纳契税,由此产生的一切争议或纠纷应由双方自行解决,不涉及任何第三方的责任”。

  可问题是,购房人是否有足够的话语权,能够不委托开发商代为缴纳契税呢?

  记者调取了包括冠华苑合同在内的4份购房合同,发现每个开发商都能在市工商局、市住建委联合推出的商品房预售合同示范文本中加入、或将相关文本修改为对自己有利的条款,再作为自家的购房合同,与购房人签约。

 10年痼疾成“行规”

  对购房人有利条款被打“×”

  这样暗藏不平等甚至违规条款的合同,已经在业内盛行了10多年,甚至直接被多个开发商称为“行规”。

  “他们给的合同中都已经打印好了,我们不选也得选。”另外一位购房人向记者出示了完整的购房合同。记者将其和住建委官网上挂出的示范文本对比后发现,原本用于制衡开发商、保证购房人权益的条款,在开发商合同中直接被划上了“×”。

  例如,在示范文本中原文为“双方同意按照下列第___种方式缴纳税费”,其中包括3条。第1条是“出卖人不得将买受人缴纳税费作为交接该商品房的条件”。这一条,在记者调阅的多个自住房、商品房合同中,直接被打了“×”。

  但随后,还有第2条和第3条。其中第2条中约定,买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权代办费以及其他费用。

  记者还注意到,有些开发商在购房合同的这个条款中,增加了“此委托买受人不可单方撤销”字样。

  原本合同中,对买受人有利的第3条约定,是说买受人可以自行向相关单位缴纳这些费用,而具体由业主自行缴纳哪项费用,都是由购房人和开发商协商。

  关于协商的费用,记者在示范文本中看到了“契税”一项,但购房人实际拿到的、需要签字的合同中,开发商早就以打印格式选择了供暖费等其他费用,购房人根本没有选择契税的余地。

  “不只是契税,一大厚本文件中,对我们有利的条款都被开发商划掉了。”这位从事律师行业的购房人说。

  代收契税=无息贷款

  逐利成条款修改阻力

  昨日,在记者的陪同下,购房人小王拨打了售楼处销售代理的电话。对方称,合同是“住建委审过的”,拒绝修改“代交契税”等不公平条款。

  但记者从住建委获得证实,商品房合同只有备案制度,并不存在所谓的“审过”的程序。一位从事房地产行业10余年的业内人士说,开发商或者其代表之所以强硬拒绝修改合同条款,无非是为了“逐利”。

  那对于开发商来说,代收契税有什么利呢?

  “这笔钱在收房当天就可以交到开发商账户上,并且不受政府,开发商可以一直无偿使用到给业主办理房产证的那一天。”这位业内人士说。

  按照冠华苑的购房合同约定,开发商给业主办理产权证的日子,是业主收房后的730天内,也就是近两年后。按照合同约定,业主需要在收房当天缴纳总房款1%、1.5%、3%三档不同金额的契税给开发商。但开发商却可以将这笔钱拖到为购房人单独办理房产证的前一天再缴纳到税务部门。在这漫长的两年中,这笔契税款就会被开发商当作“无息贷款”白用。

  记者注意到,对于购房人来说,开发商所侵占的不仅仅是这笔费用两年内所产生的利息,而且还包括这两年的时间。如果不由开发商“代交”契税,购房人可以在收房、也就是确定期房面积之后就按照实际面积去缴税。按照现行规定,房屋交易再上市时,要符合“满两年”、“满五年”才能分别减税;而这个时间段,就可以从缴税那一刻开始计算。

  “这也就是说,如果让购房人自行缴税,那么到了开发商能给他们办房产证的730天以后,购房人就能让房子以‘满二’的资格上市,免征全部的营业税;即使自住房有着5年后才能上市的规定,如果自行缴纳契税,到了开发商给办房产证时,也只剩下3年时间就可以上市。”一位区县地税部门相关负责人解释称。

  截至记者发稿时,售楼处工作人员仍旧称合同条款“不可修改”。市住建委相关负责人表示,已经了解到这一自住房项目合同存在的相关问题,市住建委官方网站提示,如果购房人委托开发商代办产权手续,购房人应“加强自我保护意识,监督开发商行为的合法性”。

发表于2015-11-11

广告的做的好听的很,实际却不是这样的,无语

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